ก่อนอื่นเลย กลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่าโครงการคอนโดมิเนียม ในสุขุมวิทตอนกลาง อาจมองถึงแค่กลุ่มผู้เช่าไม่กี่ประเภท เช่น Expat หรือ กลุ่มพนักงานออฟฟิศ ที่เช่าที่พักใกล้ที่ทำงานของตนเอง แต่อาจจะนึกไม่ถึงกลุ่มชาวต่างชาติอื่นๆ ที่เข้ามาอยู่อาศัย เช่น กลุ่มที่มีวีซ่าพำนักยาว, กลุ่ม Medical Tourism และ กลุ่มคนอาเซียน กลุ่มทั้งหมดที่กล่าวมาเหล่านี้ ถือว่ามี Potential ในการเลือกที่จะเข้ามาพักอาศัยในโครงการพักอาศัยต่างๆ ซึ่งมีส่วนช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้เป็นอย่างดี
โดยในบทความนี้ เราจะมาเล่าถึงภาพรวมการลงทุนปล่อยเช่าชาวต่างชาติ ในย่านสุขุมวิทตอนกลาง ว่าเป็นอย่างไรบ้าง แหล่งทำเลที่ชาวต่างชาตินิยมเข้าพัก รวมไปถึงแง่ของการลงทุนปล่อยเช่าโครงการคอนโดมิเนียม เปรียบเทียบกับการเช่า Apartment ว่ารูปแบบไหนที่น่าดึงดูดคนกลุ่มนี้มาให้ชมกันค่ะ
ย่านสุขุมวิทตอนกลาง กับความน่าดึงดูดในด้าน Lifestyle
คงไม่ต้องนำเสนอกันมากสำหรับพื้นที่ย่านสุขุมวิทตอนกลาง มีทั้งห้างชั้นนำจำนวนมากตามแนวรถไฟฟ้า รวมถึงคอมมูนิตี้มอลล์หลายแห่งด้วยทั้ง The Em District บริเวณพร้อมพงษ์ ที่มีเอกลักษณ์เน้นชาวต่างชาติหลากหลายสัญชาติ และเป็นห้างที่ชาวจีนชื่นชอบ ในส่วนทำเลอโศกก็มี Terminal 21 ทั้งการตกแต่งภายใน สินค้าภายในห้างก็มีโซนผลิตภัณฑ์สินค้าจากไทย ที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อไปเป็นของฝากจำนวนมาก เป็นต้น รวมถึงย่านทองหล่อ - เอกมัย ที่เป็นแหล่งรวม Community Mall และสถานบันเทิงต่างๆ ที่นักท่องเที่ยวชาวญี่ปุ่น และ ชาวเกาหลีใต้ ชื่นชอบ
กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่ชาวต่างชาตินิยม เข้ามารับบริการด้านสาธารณะสุข พร้อมๆ กับการเที่ยว หรือที่เรียกว่า Medical Tourism โดยสุขุมวิทตอนกลาง มีโรงพยาบาลที่ติด Top 10 ระดับโลก จาก MTQUA เช่น ร.พ. สมิติเวช และ ร.พ. ชื่อดังอย่าง ร.พ. บำรุงราษฎร์ เพราะมีค่ารักษาพยาบาลที่ไม่สูงเท่าประเทศต้นทาง และมีความเชี่ยวชาญที่หลากหลายกว่าหลายประเทศ นอกจากนั้นในโซนสุขุมวิทตอนกลาง ยังเป็นแหล่งรวมร้านอาหารระดับมิชลิน โดยเราได้รวบรวมร้านอาหารในโซนสุขุมวิทตอนกลางที่ได้รับรางวัลจากมิชลิน ระดับ 1 ดาว มาให้ชมกัน เช่น ร้าน R-HAAN, Bo-ran เป็นต้น
อัตราผลตอบแทน Rental Yield ของ "สุขุมวิทตอนกลาง"
เรามาดูกันต่อเลยดีกว่าว่า ตัวเลขในการลงทุนปล่อยเช่าในสุขุมวิทตอนกลางน่าสนใจแค่ไหน โดยดูจากอัตราผลตอบแทน (Rental Yield) ของคอนโดมิเนียม High Rise & Low Rise บนพื้นที่โซนอโศก พร้อมพงษ์ - ทองหล่อ เพราะทั้ง 3 ทำเลนี้ เป็นตัวอย่างของทำเลที่มีศักยภาพมากที่สุดบนเส้นถนนสุขุมวิท รวมไปถึงทั้งกรุงเทพฯ อีกด้วยค่ะ
จะเห็นว่า Gross Rental Yieldในโซน อโศก - ทองหล่อ พร้อมพงษ์ เฉลี่ยทั้ง 3โซนอยู่ประมาณ 5.1% ต่อปี ซึ่งเป็นตัวเลขที่ดีกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากปัจจุบันหลายเท่า ส่วนการลงทุนหุ้นในปัจจุบันก็มีความผันผวนที่สูง ซึ่งการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า มีโอกาสมากที่จะสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาค่าเช่าที่สูง และมั่นคงกว่าการลงทุนประเภทอื่นในปัจจุบัน
หากลองแยกออกเป็นโซนเพื่อดู Gross Rental Yield ของคอนโด พบว่า โซนอโศกอยู่ที่ 5.4% ต่อปี ส่วนโซนพร้อมพงษ์ Gross Rental Yield อยู่ที่ 5.2% ต่อปี โซนสุดท้ายคือ ทองหล่อ ที่ผลตอบแทนการปล่อยเช่าคอนโดเฉลี่ยที่ 5.1% ซึ่งในแต่ละโซนนี้ ค่อนข้างใกล้เคียงกัน เฉือนกันอยู่เพียงเล็กน้อยเท่านั้น Supply และ Demand ของแต่ละปีว่า มีโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่มากน้อยแค่ไหน และการเข้ามาของชาวต่างชาติในกรุงเทพฯ ที่เข้ามาเช่าโครงการ มากน้อยแค่ไหนเช่นกันค่ะ เพราะมีผลต่อราคาค่าเช่าในย่าน ที่จะเปลี่ยนแปลงในอนาคต
ชาวต่างชาติกับการเช่าที่อยู่ในย่านสุขุมวิท
ต้องยอมรับอย่างหนึ่งว่าจริงๆ แล้วย่านสุขุมวิท เป็นย่านที่ได้รับความนิยมจากหลายกลุ่มที่ต้องการอยู่อาศัยจนกลายมาเป็น Prime Area จนถึงทุกวันนี้
ในบรรดาคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วอายุไม่เกิน 3 ปี ข้อมูลปี 2017) บริเวณตามแนวรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯ พบว่า พื้นที่บริเวณถนนสุขุมวิทตอนต้นและตอนกลาง ทั้งสองฝั่งตั้งแต่ ซอย 1-71มีชาวต่างชาติเข้าอยู่อาศัยในสัดส่วนสูงสุดถึง 42% สูงเป็นอันดับ 1 ส่วนรองลงมาได้แก่ โซนรัชดาภิเษก - ลาดพร้าว และสุขุมวิท 77 - บางนา ที่มีสัดส่วนชาวต่างชาติอยู่ที่ 25% ทั้ง 2 โซน
ซึ่งเราได้สำรวจว่าโซนที่ชาวต่างชาติชอบอยู่อาศัยกันจริงๆ นั้นหากสังเกตภาพรวมแล้ว ย่านในสุขุมวิทที่มีการ Culture กันมากที่สุดเห็นจะเป็นพื้นที่อโศก เพราะว่าเป็นโซนที่มีการกระจุกสัญชาติเอเชียเป็นส่วนใหญ่ ถ้าแบ่งตามลักษณะพิเศษเฉพาะของผู้เช่าชาวต่างชาติ ได้แก่ ตลาดผู้เช่าชาวยุโรป - อเมริกัน ที่ชอบอยู่อาศัยตามโซนราชดำริ - เพลินจิต และบางส่วนที่อยู่สุขุมวิทตอนต้น ซึ่งจะอยู่แบบกระจายตัว ไม่ได้เป็นรูปแบบชุมชนเหมือนชาวเอเชีย และมีงบประมาณมากในการเช่าที่พักอาศัย
ส่วนตลาดผู้เช่าชาว จีน สิงคโปร์ เกาหลี จะเน้นอยู่อาศัยบริเวณอโศกไปจนถึง รัชดาภิเษก เนื่องจากการเช่าที่พักอาศัยในทำเลที่มีคนชาติเดียวกันเช่าอยู่เดิม มีความเป็นชุมชน ที่ทำให้เกิดความอบอุ่นใจส่วนตลาดผู้เช่าชาวญี่ปุ่น ส่วนมากมักจะเลือกอยู่อาศัยบริเวณอโศกไปจนถึงเอกมัย เนื่องจากมีการอยู่อาศัยเป็นชุมชนเช่นเดียวกับสัญชาติเอเชียอื่นๆ และสิ่งอำนวยความสะดวกในรูปแบบญี่ปุ่นค่อนข้างมาก
โดยกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาในราชอาณาจักรไทยได้จะเริ่มตั้งแต่ไม่เกิน 5 วัน ที่เป็นกลุ่มนักท่องเที่ยว ไปจนถึงกลุ่มที่พำนักตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป เช่นกลุ่มนักธุรกิจ, กลุ่ม Expat, กลุ่มที่เข้ามารักษาพยาบาล เป็นต้น ซึ่งกลุ่มหลัง เป็นกลุ่มที่นักลงทุนมีโอกาสในการปล่อยเช่าห้องชุดได้ดีที่สุด
สถิติชาวต่างชาติ กับการเลือกที่พักในไทย
หากตั้งคำถามว่าจริงๆ แล้วแนวโน้มการพักอาศัยของชาวต่างชาติเป็นอย่างไร จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ บอกว่า 2 อันดับแรก ได้แก่ โรงแรม กับ Apartment ตามลำดับ ซึ่งจากสัดส่วนของชาวต่างชาติ ส่วนใหญ่เลือกพักโรงแรมมากที่สุด เนื่องจากระยะเวลาที่อยู่อาศัยอาจจะไม่ถึงเดือน แต่มีชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มนิยมการพักในโครงการคอนโด หรือ Apartment โดยเฉพาะกลุ่มวัยรุ่น ถึง วันทำงาน เป็นต้น เปรียบเทียบความนิยมในการพัก ระหว่างปี 2016-2017 ยอดการพักโรงแรมลดลง ในขณะที่การเลือกพักที่อยู่อาศัยประเภท Apartment เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งในกลุ่มการเลือกเช่า Apartment ก็มีโอกาสที่จะเลือกเช่าอยู่โครงการคอนโดมิเนียม ที่เป็นทางเลือกในการอยู่อาศัยได้เช่นกัน
ชาวต่างชาติจะเช่า Serviced Apartment หรือ Condominium มากกว่ากัน?
สำหรับตัวเลือกของกลุ่มชาวต่างชาติแบบ เน้นเช่านานตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป คงต้องเลือกที่พักประเภท Serviced Apartment หรือคอนโดมิเนียม เพราะถูกกว่าโรงแรมรายวัน ถ้าเปรียบเทียบให้ชัดๆ คือโอกาสปล่อยเช่าโครงการพักอาศัย กลุ่มชาวต่างชาติ ทำเลกลางเมืองนั้นดีแน่นอน
หากคุณผู้อ่านไม่ใช่นักลงทุน ที่มีเงินหนาพอที่จะสร้าง Serviced Apartment กลางเมือง แนะนำว่าการปล่อยเช่าคอนโดกลางเมืองนั้น คุ้มค่าอยู่แล้วสำหรับนักลงทุนรายย่อย โดย Serviced Apartment ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ อัตราค่าเช่าเฉลี่ยห้อง 1 ห้องนอนในโซนสุขุมวิทต้นถึงกลาง อยู่ที่ 1,150 บ./ตร.ม./เดือน ในขณะที่คอนโดมิเนียมในทำเลเดียวกัน มีค่าเช่าเฉลี่ย อยู่ที่ 814 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งต่างกันอยู่ประมาณ 30% โดยส่วนต่างนี้ หากมองว่า Serviced Apartment มีเรื่องของ Serviced เข้ามาเกี่ยวข้อง แต่โดยภาพรวมแล้วนั้น ไม่แตกต่างกันมาก ในขณะที่ ส่วนกลางของคอนโดมิเนียมใหม่ ส่วนใหญ่ ดีกว่า Serviced Apartment เสียอีก
เหตุผลที่ อโศก มีชาวต่างชาติมาเช่าคอนโด มากที่สุดแห่งหนึ่งของสุขุมวิท?
หากมองภาพรวมทั้งหมดบนย่านสุขุมวิทแล้วต้องยอมรับว่า ย่านอโศก ถือเป็นย่านเดียวที่มีความหลากหลายของสัญชาติมากที่สุด เนื่องจากเป็นทำเลรอยต่อระหว่างสุขุมวิทตอนต้นและตอนกลาง ศูนย์กลางการเชื่อมต่อหลายวัฒนธรรมบนถนนเส้นสุขุมวิท หากอยากรู้แล้วว่าทำไมทำเลนี้ถึงมีความน่าสนใจสำหรับชาวต่างชาติแล้วล่ะก็ ไปลองอ่านสรุปเหตุผลด้านล่างกันค่ะ
1. อยู่ใกล้ห้างสรรพสินค้าชั้นนำอย่าง Terminal 21 ที่ตั้งอยู่บนแยกอโศก ซึ่งถือเป็นแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ที่ครบครันที่สุดในย่านแล้ว แถมยังเป็นหนึ่งในห้างสรรพสินค้าที่มีชาวต่างชาติเข้ามามากที่สุด เนื่องจากมีสินค้าและบริการแก่ชาวต่างชาติโดยเฉพาะ นอกจากนี้ยังมีห้างสรรพสินค้าใกล้ๆ อย่าง Emquartier และ Emporium
2. การคมนาคมที่สะดวก เนื่องจากอโศกเป็นจุดตัดของเส้นถนนใหญ่ๆ อย่างถ.สุขุมวิท, ถ.อโศกมนตรี และถ.รัชดาภิเษก ทำให้เดินทางโดยรถยนต์สะดวก รวมไปถึงการเดินทางโดยรถไฟฟ้า ที่มีให้เลือกทั้ง BTS และ MRT เนื่องจากเป็นจุด Interchange หลักๆ จุดหนึ่ง เข้าออกเมืองได้สะดวก
3. เป็นย่านเศรษฐกิจที่มีทั้งอาคารสำนักงาน และเพียบพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกหลากหลายระดับ เหมาะกับทุกบุคคล ทุกสัญชาติ ได้รับความสะดวกสบายสูงสุดหากทำงานในย่าน และมีที่พักอาศัยในละแวกเดียวกัน
4. มีโครงการพักอาศัยที่ตอบโจทย์ลูกค้าหลายระดับ เพราะว่าชาวต่างชาติมีหลายกลุ่ม หลายสัญชาติ และงบประมาณในการเช่าที่ไม่เท่ากัน ซึ่งในย่านนี้มีตัวเลือกให้เช่าได้หลากหลาย ตั้งแต่ระดับกลาง ไปจนถึงหรู
5. เป็นย่านที่มีความหลากหลายทางสัญชาติมากที่สุดใน ทำเลสุขุมวิทตอนต้นและตอนกลาง ซึ่งจะเห็นได้จากแผนภาพในบทความนี้ว่า มีทั้งสัญชาติ จีน, ญี่ปุ่น, เกาหลี, สิงค์โปร และอินเดีย ที่มีกลุ่มคนมากที่สุด นอกจากนี้ยังมีสัญชาติอื่นๆ ปะปนอยู่ในทำเลนี้อีกมากมาย
Circle REIN Sukhumvit 12 คอนโดสร้างแล้วเสร็จ สูง 8 ชั้น ตั้งอยู่บนทำเลอโศก-สุขุมวิท พร้อมย้ายเข้าอยู่หรือปล่อยเช่าแล้วตั้งแต่วันนี้ สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมหรือเพื่อนัดหมายเข้าเยี่ยมชมโครงการที่ Fragrant Call Center 02-652-9999
บทความนี้ถูกเผยแพร่ครั้งแรกบน REALIST BLOG วันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2562